De modo geral, o síndico é a pessoa responsável pela administração de um condomínio. Porém, entre o amplo escopo de trabalho do síndico, há diversas regras que delimitam o que é ou não permitido ao cargo. Por isso, preparamos este post sobre o que o síndico não pode fazer, levando em consideração o que está na lei. Acompanhe!

Você sabe quais são as obrigações do síndico? Sabe o que um síndico não pode fazer? Entende até onde vai a autonomia desse gestor tão essencial aos condomínios?

Para responder a essas perguntas, é imprescindível conhecer o artigo 1.348 do Código Civil, que determina as atribuições do síndico. Ou seja, de acordo com a legislação, o síndico deve cumprir uma série de obrigações e deveres.

Como representante oficial e uma espécie de porta-voz do condomínio, o síndico tem o dever de defender o patrimônio, os direitos e os interesses do condomínio e dos condôminos. Além disso, também tem o papel de facilitar a comunicação no condomínio, sendo encarregado por mediar conflitos e promover a harmonia entre os interesses dos moradores.

Entretanto, não é por ser eleito em assembleia como representante de uma coletividade, que o síndico pode agir da forma que quiser. Existem muitos casos de atos irregulares ou ilegais praticados na função que muitas pessoas desconhecem.

Daí vem a dificuldade: como saber o que extrapola a função do síndico? O que o síndico pode e não pode fazer? Para te ajudar e entender, explicamos a seguir diversos pontos sobre esse tema:

• O que o síndico não pode fazer?
• Qual o papel do síndico?
• O que diz a legislação sobre o papel do síndico?
• Conheça a Gestão Condominial da Prolar

O que o síndico não pode fazer

Apesar de alguns síndicos agirem como “donos do condomínio”, a legislação determina que existem deveres, mas também limites para a atuação desse gestor. Ou seja, além de regras que devem ser seguidas, há comportamentos que são inaceitáveis.

Entre as ações que o síndico não pode fazer, estão:

Deixar de prestar contas anuais ou quando for solicitado

O síndico deve realizar a prestação de contas pelo menos uma vez ao ano ou sempre que qualquer morador solicitar o esclarecimento de gastos no condomínio. É importante sempre lembrar que o dinheiro não é do síndico, mas sim do condomínio.

Contratar serviços ou gastar mais do que o orçamento previsto sem justificativas

O dinheiro arrecadado é do condomínio. Portanto, o síndico não pode realizar gastos sem antes aprovar o valor em assembleia. Obras de embelezamento, por exemplo, devem ser votadas. Além disso, o síndico não pode decidir contratar serviços terceirizados, sem antes discutir o assunto em assembleia.

Ainda nesse sentido, gastos e serviços que impactam no orçamento e no dia a dia de todos os condôminos devem ser discutidos entre todos os condôminos.

Obras emergenciais, porém, podem ser realizadas sem a decisão coletiva, pois podem prejudicar a rotina de todos os moradores.

Deixar de quitar dívidas do condomínio

É responsabilidade do síndico realizar os pagamentos de contas mensais, de prestação de serviços, folha de funcionários etc.

Em alguns casos, o condomínio pode contratar uma administradora de condomínios para auxiliar o síndico em suas funções e garantir o pagamento de funcionários, direitos trabalhistas e outros contratos, como seguro e portaria virtual. O síndico, porém, deve acompanhar cada gasto, garantindo o recebimento de recibos e notas fiscais.

Cobrar de forma vexatória os moradores inadimplentes

Um dos papéis mais complicados para um síndico é, sem dúvida, o dever de cobrar os moradores que estejam com a taxa do condomínio atrasada. Entretanto, é  importante que o gestor saiba como realizar essa abordagem para evitar constranger o condômino inadimplente.

Ou seja, o síndico não pode expor moradores inadimplentes, tampouco divulgar o nome dos devedores. Se isso ocorrer, o morador que se sentir constrangido pode inclusive entrar com uma ação de danos morais contra o condomínio.

Conceder descontos para os condôminos em dívida

Ainda em relação à taxa condominial e o que o síndico pode ou não fazer sobre esse tópico, o ideal é que o regimento interno do condomínio delimite as políticas da assembleia para evitar desacordos.

É importante descrever os tipos de negociações que podem ser realizadas por quem está devendo. Isso para garantir que ninguém se sinta prejudicado, principalmente os moradores que estão em dia com suas obrigações.

Para resolver problemas de inadimplência, por exemplo, o síndico pode propor um parcelamento da dívida e não abatimento de juros e taxas. De qualquer maneira, uma vez que o dinheiro é do condomínio e não do síndico, ele não pode conceder descontos aos inadimplentes.

Utilizar o fundo de reserva para pagar despesas rotineiras

Você sabe para que serve o fundo de reserva do condomínio? A principal função do fundo de reserva é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade de grandes reformas futuras.

O dinheiro do fundo de reserva, portanto, é destinado a emergências e não deve ser utilizado pelo síndico para pagar contas do dia a dia.

Proibir o acesso no edifício de visitantes autorizados pelos moradores 

Se um morador autorizou a entrada de um ou mais visitantes, o síndico não tem o direito de impedir que essas pessoas entrem no condomínio — exceto quando a convenção indica o contrário.

Não ter uma boa comunicação com os moradores ou tomar partido em conflitos

O síndico precisa ter uma boa relação com os moradores. Ou seja, deve responder suas perguntas e solicitações com transparência e agilidade.

Além disso, para manter seu profissionalismo, não é recomendado que o síndico tome partido em conflitos envolvendo moradores – escutando mais um lado do que outro ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro, por exemplo.

Em caso de conflitos, o ideal é que a lei sirva de base para a resolução dos mesmos.

Ter uma gestão superior a dois anos

De acordo com a legislação, síndicos podem gerenciar um condomínio por até dois anos. Após esse período, deve-se fazer uma nova eleição.

Qual o papel do síndico

O escopo do trabalho do síndico é vasto e envolve diversas responsabilidades. Das obrigações fiscais aos problemas de relacionamento entre os moradores, tudo passa pela gestão condominial e pelo papel desse gestor.

Porém, muito além de convocar assembleias e de ser o porta-voz de todos os condôminos do local, um síndico possui funções e deveres determinados pelo artigo 1.348 do Código Civil.

O que diz a legislação

De acordo com o Código Civil, entre os deveres do síndico de condomínio estão:

• Manter sempre o prédio em bom estado;
• Manter a boa convivência no local;
• Garantir que todas as regras do condomínio sejam respeitadas;
• Responder perante a justiça caso necessário;
• Verificar o funcionamento de elevadores e demais instalações do prédio.

Veja também: Problemas que são deveres do síndico de condomínio

Conheça a Gestão Condominial da Prolar

Os desafios dos síndicos na gestão de condomínio são muitos. Por isso, para realizar todas essas tarefas, é importante contar com uma administradora de condomínio principalmente por dois motivos: tempo de resolução de problemas e conhecimento jurídico.

Quanto mais o síndico demora para solucionar um problema, mais insatisfeitos os condôminos ficam. Por isso, para resolver todos os desafios da gestão de condomínio, o síndico precisa de ajuda.

Na Prolar são oferecidas soluções de condomínio para ajudar na gestão do síndico. Temos diferentes pacotes e você pode solicitar uma proposta. Confira os serviços que oferecemos:

• Realização de assembleias;
• Assessoria contábil;
• Prestação de contas;
• Recursos humanos;
• Cobrança;
• Assessoria jurídica;
• Arquivamento e digitalização de documentos;
• Orçamentos e manutenções de condomínio.

Além disso, atendimento e canais específicos para clientes que adquirem nossas soluções de condomínio.

Veja mais detalhes em nosso site sobre cada um desses serviços e entre em contato conosco para tirar dúvidas e conhecer melhor nossos diferenciais.