A manutenção preventiva em condomínios está prevista no Artigo 1348 da Lei nº 10.406 do Código Civil brasileiro como uma das funções do síndico de condomínio, a qual pode ser considerada, sem dúvida alguma, uma das formas mais inteligentes de economia para zelar do patrimônio daqueles que ali residem e investem, isto porque, ela é financeiramente mais barata do que o custo de qualquer tipo de correção de danos que venham a ocorrer devido à falta de cuidados prévios.

Existem dois tipos de manutenção preventiva, uma é chamada sistemática, a qual ocorre em intervalos predefinidos, e a outra denominada condicionada, quando existe a necessidade de troca e/ou conserto de algum componente de equipamento que venha a apresentar defeito.

Negligenciar essa função, a qual é papel do síndico, pode acarretar consequências legais para o mesmo, além é claro, de colocar em risco a integridade dos moradores, visitantes e funcionários que por ali transitam.

Por se tratar de um ambiente de uso comum, é natural que existam desgastes causados pelo tempo e pelo uso, o que justifica a importância de tais cuidados.

Manutenção preventiva em condomínios: checklist

Para que se tenha dimensão de qual a importância da manutenção preventiva, imagine um prédio de oito andares, com quatro apartamentos por andar e em média dois moradores por apartamento. Fazendo as contas, seriam sessenta e quatro moradores, correto? Agora imagina todas essas pessoas, sem elevador, tendo que utilizar as escadas pelo simples fato de o elevador ter parado. E vamos um pouco mais longe, imagine que com uma simples revisão este problema tivesse sido evitado.

Outro cenário: um forte vendaval, um prédio com diversos apartamentos, o vento é tão intenso que leva telhas como se fossem folhas, e essas telhas atingem carros, danificando, consideravelmente, ao menos quatro deles. Dias depois, em uma vistoria técnica, percebe-se que uma falha causada pela falta de revisão ocasionou todo o transtorno. Ou seja, poderia ter sido evitada.

Essa é a real importância da manutenção preventiva em condomínios.

Por isso, para que todos os moradores tenham qualidade de vida e estejam protegidos desses tipos de intempéries, preparamos um check list de ações preventivas, especialmente para nossos amigos síndicos. Vamos lá?

 Alarmes e dispositivos eletrônicos

É importante que se faça uma planilha que inclua todos os dispositivos existentes no condomínio, como as tags de acesso, controles de portão, aparelhos eletrônicos em áreas de lazer, como televisão, DVD, controles, equipamentos de academia. Além de listar cada item, é interessante que se inclua a forma como ele funciona, se possui manual de uso, se necessita de recarga ou pilhas, e o estado de cada um.

Caixa d’Água

É recomendado que se faça limpeza da caixa d’água ao menos duas vezes ao ano, isso reduz o risco de qualquer tipo de contaminação e permite que se avalie qualquer tipo de dano em reservatórios de água. 

Dedetização

O ideal é que a dedetização seja feita no começo do outono e no começo do verão, isso varia de acordo com o prédio e suas devidas necessidades, afinal de contas, não é nada legal dividir o mesmo teto com roedores e animais peçonhentos. 

Elevadores

Uma das principais funções da manutenção preventiva em condomínios é o cuidado com os elevadores, isso se dá pela complexidade de funcionamento do equipamento. Os freios devem ser revisados mensalmente e ao final de cada ano, um laudo deve ser emitido pelo engenheiro responsável. Além disso, a cada quinze anos os elevadores devem passar por uma inspeção de modernidade, onde se verifica a necessidade da troca do mesmo, ou não.

Escadas

 A sinalização, as luzes de incêndios, possíveis falhas em degraus, antiderrapantes, tudo isso deve ser levado em conta e verificado constantemente. 

Extintores

Os extintores precisam ser revisados anualmente, e isso deve ser realizado por uma empresa registrada no Inmetro. 

Fachada

O cartão de visitas do prédio. É de extrema importância que seja prevista em assembleia a manutenção da estética da fachada, para isso, é necessária verificação constante do estado da pintura e da necessidade de reparos ou limpeza. A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) normatiza que o prazo entre uma limpeza e outra seja de pelo menos três anos.

 Inspeção Predial

É necessário que se faça ao menos uma vez ao ano, a fim de avaliar a estrutura, sendo observada de forma técnica por aspectos funcionais, de desempenho, de vida útil, de segurança e o estado de conservação.

 Jardins

As podas de flores, os cortes de grama, a limpeza, a adubação, tudo isso deve estar presente na lista para conservação dos Jardins, bem como o controle de pragas, o qual pode ser visto inclusive junto a dedetização.

 Para-raios

A inspeção, segundo a NBR 5419:2005, norma que regulamenta o Sistema de Proteção Contra Descarga Atmosférica,deve ser realizada anualmente, mas em se tratando de um instrumento de proteção, seria interessante a inspeção semestral.

 Piscina

Quanto à piscina, os itens são diversos e cada um possui um controle específico. A filtragem precisa ser diária, o controle de cloro a cada dois dias, o controle de PH duas vezes por semana, aspiração e a retrolavagem, uma vez por semana. Já a clarificação e a decantação devem ser feitas somente quando necessário.

 Quadro de Instalações

Os disjuntores devem ser ligados e desligados ao menos uma vez ao mês, e pelo menos uma vez ao ano, o quadro deve ser inspecionado por técnicos especializados, onde os mesmos verificarão a necessidade de troca de peças que possam ter sofrido desgaste.

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