Antes de realizar qualquer reforma em um imóvel, é preciso seguir algumas regras para reformas em condomínio. Estas regras são regulamentadas na NBR 16.280, norma brasileira que regulamenta desde 2014 as reformas em edificações. O documento foi elaborado pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Tal legislação determina que, para a realização de obras nas áreas comuns do condomínio, o principal responsável é o síndico que, primeiramente, deve ter em mãos uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados por um engenheiro ou arquiteto que deverá ser responsável tecnicamente pela obra.

Além disso, o papel do síndico é seguir a legislação estabelecida pelo Código Civil (arts. 1341, 1342 e 1343), que prescreve o dever de obediência dos condôminos à necessidade de não realizar obras que venham a comprometer a segurança da edificação.

O síndico também tem a obrigação de acompanhar todo o andamento da obra, desde o projeto, até sua execução e finalização, garantindo que tudo está de acordo com o prometido e se não está trazendo prejuízos para a estrutura do prédio ou colocando o conforto dos moradores em risco.

A seguir, listamos outros pontos importantes para você prestar atenção antes de iniciar uma obra ou reforma no seu condomínio. Confira:

Regras para reformas em condomínio

Para cuidar da segurança dos moradores e da durabilidade das edificações brasileiras, as obras em condomínio seguem a legislação da norma de reformas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 16.280/2015, que estabelece que qualquer alteração feita nas áreas comuns ou no interior de uma unidade residencial ou um conjunto comercial deve ser comunicada ao síndico e por este acompanhada bem de perto.

Todo o projeto deve contar com a assinatura e respaldo técnico de um engenheiro ou arquiteto, que precisa elaborar um plano de restauração e uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

No caso das reformas em áreas comuns, que são de interesse de todos os condôminos, a primeira e principal regra é a aprovação em assembleia. O quórum de aprovação varia de acordo com a natureza da obra:

• Obras voluptuárias: aprovação de dois terços de todos os condôminos, incluindo aqueles que não estão presentes na reunião.
• Obras úteis: voto da maioria dos condôminos (50% + 1).
• Obras necessárias: se forem urgentes, não precisam de aprovação em assembleia. No entanto, se os gastos necessários com a reforma forem muito altos, é preciso que o síndico informe os condôminos sobre a situação. Neste caso, o quórum de aprovação é de maioria simples (50% + 1).

E se você tem dúvida de qual o horário para obras em condomínio que seu prédio deve seguir, cheque o Regimento Interno e confira quais são os horários de silêncio em condomínios registrados lá.

Deveres e obrigações do síndico: obras em condomínio 

De acordo com o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR), antes de iniciar uma obra no apartamento, o síndico deve:

1. Convocar assembleia, explicar a necessidade da obra e apresentar o regimento interno para entendimento de todos sobre as regras do condomínio;
2. Requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;
3. Receber as documentações ou propostas da alteração elaboradas por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto);
4. Autorizar e organizar a entrada de materiais e pessoas contratadas para realização da obra;
5. Comunicar aos moradores sobre a aprovação e andamento da obra;
6. Guardar os documentos recebidos, fiscalizar se tudo está de acordo com o prometido e  se não está trazendo prejuízos para a estrutura do prédio ou colocando o conforto de outros moradores em risco.

É importante destacar que, caso o síndico não tenha conhecimentos técnicos suficientes para realizar o acompanhamento da obra, o indicado é que, por precaução, seja contratado um especialista para analisar o andamento do projeto.

O custo desta contratação deve ser discutida em assembleia e a decisão deve ser tomada por votação, de acordo com o interesse da maioria.

Prolar: soluções inteligentes para condomínios

Como você pode ver, as responsabilidades de um síndico são muitas quando o assunto é a reforma em áreas comuns do condomínio.

Neste caso, a melhor saída é contratar uma administradora de condomínios em Caxias do Sul como a Prolar para ser o seu braço direito. Estamos aqui para auxiliar nos deveres do síndico de condomínio residencial, para que todos os problemas sejam resolvidos de forma ágil e eficaz. Dessa forma, você, síndico, pode se concentrar em questões mais rotineiras.

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