Uma das dúvidas mais frequentes do mercado imobiliário são as regras para o reajuste do aluguel.
Ao contrário do que muitos proprietários e inquilinos imaginam, o aumento não pode acontecer de forma aleatória, sem avisos ou fora do contrato. Todas as regras e direcionamentos estão previamente definidos na Lei do Inquilinato, legislação-base do processo de locação de um imóvel.
Por isso, é importante que locador e locatário entendam todo o processo do reajuste de aluguel para evitar dúvidas e conflitos, e também para garantir os direitos de todas as partes envolvidas, com a tomada de decisões seguras.
O que é reajuste de aluguel?
O reajuste do aluguel é a atualização periódica do valor de locação de um imóvel. Essa mudança acontece para acompanhar as variações da economia, principalmente a inflação, como uma forma de preservar o poder de compra do proprietário ao longo do tempo.
Sem o reajuste, haveria um prejuízo para proprietários que dependem dessa renda para manter seu patrimônio e o valor do aluguel ficaria defasado em relação ao custo de vida real.
O que diz a legislação sobre o reajuste do aluguel?
Para apoiar proprietários e inquilinos, a Lei do Inquilinato estabelece alguns princípios que garantem mais segurança jurídica, transparência e equilíbrio.
Reajuste previsto em contrato
O proprietário não pode ajustar o preço por vontade própria. Segundo a lei, o reajuste deve ser estabelecido no contrato lá no início da negociação, exatamente para evitar desentendimentos.
Data do reajuste
A previsibilidade também inclui a data do reajuste: a cada 12 meses, no momento do aniversário do contrato.
Não há percentual fixo de reajuste
Ao contrário do que muitas pessoas pensam, a Lei do Inquilinato não define um percentual fixo de reajuste, mas estabelece que exista um índice previsto no contrato. Além disso, o salário mínimo ou moedas estrangeiras não podem ser a base de cálculo do novo valor do aluguel.
Acordo entre as partes
Proprietário e inquilino podem negociar livremente um percentual diferente do índice estabelecido no contrato, mas, a mudança deve ser formalizada por escrito em um aditivo contratual.
Índices econômicos: como é feito o cálculo do reajuste do aluguel?
Antes de entender como é a realizada a conta que reajusta o valor do aluguel, é importante conhecer os índices econômicos que são utilizados como base para o cálculo.
IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
Considerado o índice oficial da inflação no Brasil, o IPCA é calculado pelo IBGE. Se tornou um dos indicadores mais utilizados em contratos de locação por representar de forma mais fiel a inflação que impacta o consumidor ao medir o custo de vida real.
Por ser mais equilibrado e previsível, tende a gerar menos conflitos na renovação.
IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o IGP-M considera não apenas preços ao consumidor, mas também os custos da construção civil e preços no atacado.
Como tem um perfil mais favorável ao proprietário em momentos de alta e pode pesar para o inquilino, seu uso se tornou questionável e abriu espaço para outros índices.
Sendo assim, com base em um desses indicadores, é possível fazer o cálculo. Vamos conferir um exemplo:
Imagine que o valor atual do aluguel de um imóvel é de R$ 2 mil, com índice acumulado de 5% no período dos últimos 12 meses.
Basta calcular 2.000 x 5% = 100%.
O novo valor do aluguel, então, será R$ 2.100.
A falta de conhecimento sobre o reajuste do aluguel é um dos principais riscos quando alguém vai alugar um imóvel, principalmente se essa locação será feita diretamente com o proprietário.
Além disso, se não há intermediação profissional, o inquilino pode ter problemas sérios, como prejuízos financeiros, insegurança jurídica e conflitos difíceis de resolver.
SAIBA MAIS -> Quais são os riscos de alugar um imóvel direto com o proprietário?