Síndico, os reparos no condomínio sempre provocam dores de cabeça em você?

Normal. Qualquer tipo de obra pode gerar bastante inquietação, seja pelos transtornos, finanças ou prazos. Quando falamos de obras em um condomínio, então, o stress pode ser ainda maior se você não tomar os cuidados necessários.

Para se privar de desgastes, é preciso seguir todas as leis e regras preestabelecidas. 

Para os moradores: é fundamental cumprir todas as prescrições definidas em convenção e regulamento interno do prédio, além de atentar-se aos dias e horários permitidos, normas de silêncio, não deixar sujeiras em áreas comuns e sempre recolher os entulhos da sua obra. 

Para você, síndico: além de seguir todas essas regras, você ainda tem o compromisso de ser o responsável por verificar o andamento e qualidade da mesma.

Para manter uma boa logística da obra, é fundamental elaborar um cronograma com fornecedores, lembrando-se de considerar uma pequena tolerância nos prazos. Também é importante listar os materiais necessários para os serviços, dando preferência para a qualidade e não apenas ao valor, pois qualquer produto ruim pode colocar em risco os seus reparos.

Se a obra inclui modificações ou remodelação em áreas comuns, alterações que afetem a fachada ou a estrutura do prédio, é imprescindível fazer o trabalho em parceria com profissionais capacitados e que elaborem o projeto e orçamento, que deve ser aprovado em assembleia entre todos os moradores.

Esses reparos no condomínio, no entanto, não podem ser feitos de forma deliberada. As obras precisam ter um motivo e, no geral, fazem parte do orçamento ordinário (dia a dia) ou extraordinário (contas extras). 

Continue a leitura e saiba o que significa cada um.

Quais são os principais tipos de reparos no condomínio?

Dentro do orçamento ordinário, são inclusos aqueles reparos que mantém o bom funcionamento do condomínio, como a manutenção de instalações elétricas e hidráulicas ou a pintura, limpeza e conservação das áreas comuns. 

Mas, existem outros tipos de reparos no condomínio que levam mais tempo e exigem mais atenção. Por isso, essas obras fazem parte do orçamento extraordinário e estão divididas em um grau de importância: necessárias, úteis ou voluptuárias. 

A seguir, vamos entender cada uma:

OBRAS NECESSÁRIAS

Entre todos os reparos no condomínio, as obras necessárias dizem respeito a conservação do empreendimento, para evitar que o prédio se deteriore ao longo do tempo. 

Sendo assim, esses reparos no condomínio são considerados urgentes e indispensáveis:

• Sistemas de segurança
• Obras de acessibilidade
• Conserto de elevadores
• Impermeabilização predial
• Reparos hidráulicos e elétricos
• Substituição de telhados com vazamentos
• Manutenção da fachada (exceto a mudança de cor)
• Adaptação de estruturas e equipamentos conforme a legislação

OBRAS ÚTEIS

Por outro lado, existem outros tipos de reparos no condomínio, que tem o objetivo de melhorar a funcionalidade do imóvel. 

As obras úteis não são essenciais, mas podem ser feitas para aumentar o conforto e a conveniência dos moradores.

No geral, as obras úteis necessitam da aprovação da maioria dos condôminos, pois seus custos podem impactar o uso das áreas comuns.

• Pintura
• Troca de pisos
• Cobertura da garagem
• Reparos em elevadores
• Reforma da área de lazer
• Individualização da água
• Adequação para acessibilidade 
• Instalação de portaria eletrônica
• Instalação de grades de segurança

OBRAS VOLUPTUÁRIAS 

Segundo o Código Civil, as obras voluptuárias são o tipo de reparos no condomínio realizados por "mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor".

Portanto, essas obras têm apenas caráter estético e não são essenciais, sem melhorar a funcionalidade do empreendimento. 

• Troca de piso e revestimentos
• Envidraçamento das varandas
• Alterações na decoração das áreas comuns
• Decoração da fachada com elementos luxuosos
• Compra de obras de arte para decoração das áreas comuns
• Instalação de piscina ou spa em áreas que não sejam necessárias

Quem paga pelos reparos no condomínio?

Bom, depende. 

No geral, as obras necessárias, úteis e voluptuárias são pagas por todos os moradores, já que os recursos saem do caixa do condomínio. No entanto, existem alguns reparos feitos em áreas comuns, que nem todos pagam. 

Vamos explicar:

Se surgir uma infiltração no salão de festas, causada por um problema no encanamento do apartamento do andar de baixo, o condômino responsável pelo imóvel deverá arcar com os custos do reparo.

Outra possibilidade é que algum veículo danifique o portão da garagem, ao sair ou entrar. Também é o motorista/condômino quem vai pagar.

Se houver dúvida sobre como os custos dos reparos no condomínio serão divididos, sempre vale consultar a convenção do condomínio e o regimento interno, pois essas normas regem o que deve ser feito em situações específicas e como os custos devem ser compartilhados.

Vale lembrar que todos os gastos do condomínio precisam ser presumidos na Previsão Orçamentária do condomínio, um planejamento feito anualmente pelo síndico para estimar as receitas e despesas do empreendimento. 

SAIBA MAIS -> Como funciona a previsão orçamentária do condomínio?