Fazer melhorias em um imóvel alugado é mais comum do que parece. Até porque, durante a locação, pode existir a necessidade de adaptar o espaço, fazer uma reforma, preservar a estrutura – seja para o conforto dos inquilinos ou para uma emergência.
Mas, inquilinos e proprietários sempre têm as mesmas dúvidas: quem pode fazer essas alterações? O inquilino precisa da autorização do proprietário? Quem paga? Existe direito à indenização ao final do contrato?
A resposta para cada uma dessas dúvidas está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que estabelece regras importantes sobre as benfeitorias no imóvel alugado.
Entender essas regras evita discussões na hora de devolver as chaves, além de proteger proprietários e inquilinos em um processo de locação seguro e transparente.
Afinal, o que são benfeitorias em um imóvel alugado?
As benfeitorias são obras de melhoria, conservação ou reparos realizadas em um imóvel alugado com a intenção de aumentar a funcionalidade do espaço ou proporcionar mais conforto aos moradores.
Na prática, elas podem variar de um simples conserto no chuveiro, até a construção de uma cobertura para a garagem.
No geral, é comum que as pessoas chamem qualquer benfeitoria de “reforma”. Mas, juridicamente, nem toda reforma é considerada uma benfeitoria indenizável e cada situação deve ser analisada de acordo com a finalidade da melhoria.
Justamente pensando nessa análise, a legislação brasileira faz uma classificação dos tipos de benfeitoria para determinar os direitos e deveres do proprietário e do inquilino.
Conheça os tipos de benfeitorias
De acordo com o Código Civil, existem três benfeitorias no imóvel alugado:
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
As benfeitorias necessárias são obras indispensáveis que pretendem conservar o imóvel ou evitar sua deterioração, garantindo a segurança e a habitabilidade do imóvel. Segundo o artigo 35 da Lei do Inquilinato, elas são indenizáveis mesmo sem autorização prévia do proprietário, a não ser que o contrato de locação expresse o contrário.
Alguns exemplos:
- Troca de telhado danificado;
- Conserto de infiltrações graves;
- Reparo em vazamentos que comprometem a estrutura;
- Reparos estruturais que impeçam o agravamento de danos;
- Substituição de instalações elétricas com risco de acidentes.
BENFEITORIAS ÚTEIS
As benfeitorias úteis são aquelas que aumentam a funcionalidade ou o conforto do imóvel, mas não são urgentes. Elas agregam praticidade e, muitas vezes, valorizam o imóvel, mas não são essenciais para que ele possa ser utilizado.
Entre os exemplos mais comuns:
- Armários planejados;
- Sistemas de segurança;
- Cobertura para garagem;
- Instalação de portão eletrônico;
- Divisórias ou melhorias que aumentem a funcionalidade dos ambientes.
Entretanto, diferentemente das benfeitorias necessárias, as melhorias úteis normalmente dependem da autorização prévia do proprietário para que possam gerar eventual direito à indenização.
BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS
Essas melhorias são realizadas exclusivamente para proporcionar mais conforto ou lazer aos moradores, além de aprimorar a estética do imóvel. Em outras palavras, são mudanças feitas por escolha do morador, geralmente para personalizar o ambiente de acordo com suas preferências e exigem autorização prévia do proprietário.
Alguns exemplos incluem:
- Construção de um espaço gourmet;
- Instalação de uma adega climatizada;
- Aplicação de revestimentos decorativos;
- Instalação de uma banheira de hidromassagem;
- Troca de acabamentos apenas por motivos estéticos.
Embora essas melhorias valorizem o imóvel, o artigo 36 da Lei do Inquilinato é claro: elas não geram direito à indenização, salvo se houver um acordo diferente entre proprietário e inquilino.
Além disso, ao término da locação, o inquilino poderá retirar essas benfeitorias, desde que isso seja possível sem causar danos ao imóvel. Caso a remoção comprometa a estrutura ou o acabamento, normalmente elas permanecem incorporadas ao patrimônio do proprietário. Por isso, antes de investir em qualquer melhoria de caráter estético, é importante avaliar se o investimento realmente faz sentido durante o período da locação.
O contrato de locação pode mudar essas regras?
Sim. A própria Lei do Inquilinato permite que o contrato preveja algo diferente da regra geral, por isso, é comum encontrar cláusulas de renúncia ao direito de indenização e de retenção.
Na prática, isso significa que, mesmo diante de uma benfeitoria necessária, o inquilino pode perder o direito à indenização se tiver assinado um contrato com essa cláusula. Por isso, ler atentamente o contrato antes de assinar, e antes de realizar qualquer reforma, é o primeiro passo para evitar prejuízo.
Quem paga pelas benfeitorias?
Uma das principais dúvidas em relação a qualquer benfeitoria é sobre os custos: o pagamento das melhorias é feito pelo inquilino ou proprietário?
A resposta é: depende.
Em muitos casos, o próprio inquilino opta por realizar pequenas adaptações para tornar o imóvel mais confortável durante o período em que irá utilizá-lo, assumindo integralmente os custos dessas intervenções.
Já quando a obra é necessária para preservar o imóvel ou corrigir problemas estruturais que não foram causados pelo locatário, a situação pode ser diferente. Dependendo das circunstâncias, a legislação prevê a possibilidade de indenização ou de compensação financeira, especialmente quando a benfeitoria favorece diretamente o patrimônio do proprietário.
Por outro lado, melhorias realizadas apenas por conveniência ou preferência pessoal dificilmente geram qualquer obrigação de reembolso.
Como evitar conflitos: boas práticas para proprietários e inquilinos
Na prática, a maior parte dos conflitos sobre benfeitorias não nasce da lei, e sim da falta de comunicação entre locador e locatário. Algumas providências simples resolvem a maior parte dos problemas:
Comunique qualquer obra por escrito
Mesmo benfeitorias necessárias devem ser informadas ao proprietário assim que possível.
Peça autorização formal para benfeitorias úteis
Um simples e-mail ou mensagem confirmando a autorização já serve como prova.
Guarde notas fiscais e registros fotográficos
Fotos de antes e depois, orçamentos e comprovantes de pagamento sustentam qualquer pedido de indenização.
Releia o contrato antes de reformar
Verifique se existe cláusula de renúncia ou de retenção à indenização por benfeitorias, pois esse tipo de previsão é comum em contratos de locação e pode mudar completamente o que você tem direito a receber ao final do aluguel.
Negocie antes de judicializar
A maioria dos impasses sobre benfeitorias se resolve com uma conversa clara entre as partes, com o apoio da administradora do imóvel.
As regras sobre benfeitorias no imóvel alugado existem para equilibrar os interesses entre inquilino e proprietário.
E esse equilíbrio se torna ainda mais eficiente quando a locação conta com o suporte de uma administradora especializada, que orienta ambas as partes, esclarece dúvidas e garante que todas as etapas do contrato sejam conduzidas com segurança e transparência.
A falta de intermediação profissional pode causar problemas sérios, como prejuízos financeiros, insegurança jurídica e conflitos difíceis de resolver.
Entenda -> Quais são os riscos de alugar um imóvel direto com o proprietário?