Reforma é um tema sensível para muita gente, pois envolve prazos, dinheiro, prestadores de serviços e muita bagunça.
Em caso de reformas no condomínio, a situação pode ficar ainda mais delicada, pois todos esses fatores envolvem a participação dos moradores, que devem estar a par de todos os momentos da reforma.
Seja para modernizar áreas comuns, corrigir problemas estruturais ou revitalizar o prédio, todas as intervenções precisam de organização e acompanhamento cuidadoso.
Nesse cenário, o síndico assume um papel central por ser o responsável em garantir que a obra aconteça de forma segura, transparente e dentro da legalidade. Para isso, é necessário seguir regras, algumas estabelecidas na convenção do condomínio e outras previstas em lei.
Continue a leitura para conhecer as principais regras sobre reformas no condomínio.
O que diz a legislação sobre reformas no condomínio?
No Brasil, a NBR 16.280 regulamenta as reformas no condomínio desde 2014. O documento, elaborado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), determina que o síndico é o principal responsável pelas obras nas áreas comuns do condomínio.
Além de principal responsável, o síndico deve ter em mãos uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados por engenheiro ou arquiteto, que vão elaborar um plano de restauração e serão os responsáveis técnicos pela obra.
Os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil também prescrevem o dever de obediência dos condôminos em relação à necessidade de não realizar obras que comprometam a segurança do edifício.
Dentro das obrigações do síndico, também é previsto o acompanhamento do andamento da obra, desde o projeto até sua execução e finalização. Seu papel é garantir que tudo esteja conforme o prometido, sem prejuízos para a estrutura do prédio ou para o conforto dos moradores.
No caso das reformas em áreas comuns, que são do interesse de todos os condôminos, a principal regra é a aprovação em assembleia condominial. O quórum de aprovação varia de acordo com a natureza da obra:
- Obras voluptuárias: aprovação de dois terços dos condôminos, incluindo aqueles que não participaram da reunião
- Obras úteis: voto da maioria dos condôminos (50% + 1)
- Obras necessárias: se forem urgentes, não é preciso ter aprovação em assembleia. No entanto, se os gastos forem muito altos, é preciso que o síndico informe os condôminos sobre a situação. Neste caso, o quórum de aprovação é de maioria simples (50% + 1)
Regras do CAU sobre reformas no condomínio
De acordo com o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR), o síndico deve seguir as seguintes regras antes de iniciar uma obra no empreendimento:
- Convocar a assembleia e explicar a necessidade da obra, apresentando o regimento interno para que todos entendam as regras do condomínio.
- Solicitar a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes.
- Receber as documentações e propostas da alteração elaboradas por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto).
- Autorizar e organizar a entrada de materiais e pessoas contratadas para a realização da obra.
- Comunicar aos moradores sobre a aprovação e andamento da obra.
- Guardar os documentos recebidos, fiscalizar se tudo está de acordo com o prometido e se não está trazendo prejuízos para a estrutura do prédio ou colocando o conforto de outros moradores em risco.
O síndico é, em essência, o gestor das reformas no condomínio: organiza, fiscaliza, comunica e presta contas. Um bom acompanhamento garante que a obra seja concluída com qualidade, dentro do prazo e do orçamento, preservando o patrimônio coletivo e o bem-estar dos moradores.
Para além das reformas nas áreas comuns, o síndico também precisa seguir regras sobre obras em apartamentos, para garantir que a legislação seja seguida e que a remoção de uma parede, por exemplo, não afete a estrutura do prédio.
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