Obras em apartamentos são comuns — seja para modernizar ambientes, corrigir problemas ou personalizar o imóvel. No entanto, para o síndico, elas representam uma grande responsabilidade.
Além do barulho e do vai e vem de prestadores de serviço, há regras que precisam ser seguidas para garantir a segurança do prédio, o respeito aos vizinhos e o cumprimento da legislação.
A legislação, por exemplo, determina que para reformar o apartamento, o morador precisa apresentar um plano de reforma ao síndico – além de um documento assinado por engenheiro ou arquiteto.
E mais: qualquer alteração feita na edificação – inclusive as executadas dentro das unidades – também deve ser comunicadas ao síndico.
Ou seja, tudo precisa passar por você, síndico!
Para te ajudar, listamos as principais regras para obras em apartamentos com alguns pontos que devem ser observados antes, durante e depois do processo.
Obras em apartamentos: o que o síndico precisa saber?
A boa gestão de obras em apartamentos é um dos pontos mais delicados da administração condominial. Como síndico, é fundamental conhecer a legislação, aplicar as normas com bom senso e manter um canal de diálogo claro com os condôminos.
NBR 16.280
A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) estabelece padrões a serem seguidos em diversos setores, incluindo a construção civil – para garantir a qualidade das construções e, consequentemente, a segurança.
Desde 2014, a norma NBR 16.280 passou a estabelecer critérios claros para reformas em edificações:
➡️ Toda obra que altere estrutura, fachada, instalações elétricas ou hidráulicas precisa ser previamente aprovada pelo síndico;
➡️ O proprietário deve apresentar um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados por um engenheiro ou arquiteto;
➡️ O síndico deve manter registro da documentação da obra no arquivo do condomínio.
DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS PARA LIBERAÇÃO DAS OBRAS EM APARTAMENTOS
Além do plano de reforma + ART ou RRT, o síndico deve solicitar outros documentos antes de autorizar o início da obra:
- Cronograma da obra com início e término estimado;
- Dados da equipe de obra (nomes, RGs e horários de acesso);
- Assinatura de termo de responsabilidade pelo proprietário.
OBRAS PROIBIDAS
Nem toda obra em apartamento pode ser permitida. Alguns exemplos do que o morador NÃO tem permissão de fazer:
- Remover paredes estruturais;
- Alterar colunas, vigas ou lajes;
- Comprometer sistemas de segurança, como sprinklers, alarmes e sensores;
- Mudar a fachada do prédio (mesmo em varandas ou janelas).
Como síndico, é seu papel identificar obras que possam trazer risco à estrutura do edifício ou violar a convenção condominial. Você tem autoridade para impedir o início ou a continuidade de uma reforma quando:
- Não há documentação adequada;
- A obra representa risco à estrutura do prédio;
- Há desrespeito às regras internas ou horários estabelecidos.
Nesses casos, o ideal é registrar o ocorrido por escrito e notificar o morador formalmente.
BARULHO
Mesmo não existindo uma lei que estipule o horário de realização das obras em apartamentos, o Regulamento Interno de muitos condomínios define que as obras podem ser realizadas das 8h às 17h – com horário de silêncio das 22h às 7h.
Esses horários devem ser aderidos por todos os moradores, e quem desrespeitar está sujeito a notificação administrativa e multa.
Sabemos que o barulho de obras em apartamentos incomoda muitos moradores – por isso também é importante que o síndico comunique os vizinhos sobre o período de realização da obra e peça compreensão para evitar conflitos entre os moradores.
TEMPO DE DURAÇÃO DE UMA OBRA EM APARTAMENTO
Também não existe uma lei que determine o prazo de duração de obras em apartamentos – tudo depende do tempo de construção do imóvel e do planejamento realizado previamente.
➡️ Imóveis com até 20 anos de construção, a obra pode ser realizada de 2 a 3 meses, desde que contemple menos intervenções estruturais;
➡️ Imóveis novos, recém-entregues pela construtora, a obra pode durar em média de 1 a 2 meses;
➡️ No caso de reformas mais rápidas, voltadas à instalação de luminárias ou pintura, por exemplo, o tempo será de 1 a 2 semanas.
OBRAS AOS SÁBADOS
Assim como para o barulho e tempo de duração da obra, também não existe legislação específica para a realização das obras aos sábados – tudo depende do Regulamento Interno de cada condomínio.
No geral, aos sábados é permitido dar continuidade às obras entre o horário das 8h às 12h – sendo proibido aos domingos e feriados.
LIMPEZA E RESPONSABILIDADE POR DANOS
Durante a obra, o morador é responsável por manter as áreas comuns limpas e organizadas. O síndico pode:
- Cobrar multa em caso de sujeira ou descuido;
- Registrar ocorrências;
- Exigir reparos em caso de danos ao elevador, hall ou outras áreas.
No geral, as obras em apartamentos fazem parte dos principais desafios da gestão condominial de um síndico. Mas, felizmente, existem estratégias para vencer esses desafios! ➡️ SAIBA MAIS AQUI