Se você já alugou um imóvel, seja como proprietário ou inquilino, já deve ter “passado o olho” nos principais pontos da Lei do Inquilinato, a legislação que regula a locação de imóveis urbanos no Brasil.
Criada pela primeira vez em 1991 e atualizada diversas vezes ao longo dos últimos anos, a Lei do Inquilinato funciona como uma série de regras que orienta a relação entre locador e locatário, trazendo os direitos e deveres de cada um a fim de trazer harmonia, tranquilidade jurídica e proteção nos contratos.
Continue a leitura para entender mais sobre os principais pontos da Lei do Inquilinato e como ela pode te ajudar a evitar problemas durante a locação e tomar decisões com mais segurança.
O que é a Lei do Inquilinato e como ela foi atualizada nos últimos anos?
A Lei do Inquilinato, também conhecida como a Lei nº 8.245/91, é a legislação federal que estabelece regras de locação para propriedades residenciais e comerciais para proteger o vínculo entre proprietário e inquilino.
No geral, a Lei do Inquilinato determina regras sobre situações relacionadas à retomada do imóvel às garantias exigidas no contrato, às despesas do condomínio e aos procedimentos judiciais envolvendo a locação.
Nos últimos anos, algumas atualizações foram aplicadas na legislação para acompanhar transformações sociais, econômicas e do mercado imobiliário. Conheça algumas:
- 1991 – Criação da lei
Regulamentação abrangente, com estabelecimento dos direitos e deveres para conferir equilíbrio entre proprietários e inquilinos.
- 2009 – Primeiras alterações
A “Nova Lei do Inquilinato” alterou pontos específicos para trazer mais clareza e eficiência com mudanças relacionadas ao crescimento do mercado de aluguel e regras sobre garantias locatícias.
- 2023 – Modernizações
Com adoção de processos modernos pelo Judiciário e pelo mercado imobiliário, foram adotadas práticas para trazer mais transparência aos contratos, como assinaturas digitais com validade jurídica e digitalização de ações de despejo.
- 2025 – Consolidação das alterações
Ainda baseada na Lei nº 8.245/91, houve uma adesão da versão atualizada da Lei do Inquilinato, com adaptação aos processos de locação digital.
Vale saber que a Lei do Inquilinato não pode ser aplicada em casos de:
- Imóveis sob propriedade da União, Estados e Municípios vinculados a administração pública
- Apart-hotéis e hotéis-residência, que incluem serviços adicionais
- Vagas de garagem autônomas
- Locais destinados à publicidade
A seguir, confira os fatores essenciais que você precisa entender sobre a Lei do Inquilinato.
8 principais pontos da Lei do Inquilinato
DIREITOS E DEVERES DO PROPRIETÁRIO
Direitos:
- Exigir garantias locatícias
- Vistoriar o imóvel com aviso prévio
- Cobrar multas previstas no contrato
- Receber o imóvel da forma como entregou
- Receber o pagamento do aluguel na data prevista em contrato
- Reajustar o valor do aluguel conforme data prevista em contrato
- Exigir que o imóvel seja usado para o fim combinado em contrato
Deveres (Art. 22):
- Entregar o imóvel em boas condições de uso
- Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel
- Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel
- Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação
- Fornecer ao inquilino descrição minuciosa do estado do imóvel, na sua entrega
- Fornecer ao inquilino recibos dos boletos pagos
- Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver
- Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo
- Exibir ao inquilino, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas exigidas
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio
DIREITOS E DEVERES DO INQUILINO
Direitos:
- Uso pacífico do imóvel
- Receber recibos de pagamento
- Preferência na compra do imóvel
- Receber o imóvel em boas condições de uso
- Não pagar despesas extraordináris do condomínio
- Permanecer no imóvel durante o prazo previsto no contrato
- Suspender o contrato com aviso prévio (ou com multa proporcional)
- Receber indenização por benfeitorias necessárias ou úteis (autorizadas)
Deveres (art. 23):
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação
- Utilizar o imóvel para o uso previsto no contrato e cuidar como se fosse seu
- Devolver o imóvel ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
- Informar o proprietário sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito
- Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel provocadas pelos moradores
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento do proprietário
- Entregar ao proprietário os documentos de cobrança
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto
- Permitir a vistoria do imóvel pelo proprietário
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos
- Pagar o prêmio do seguro de fiança
- Pagar as despesas ordinárias do condomínio
REAJUSTE DE ALUGUEL
Mesmo com tantas atualizações na Lei do Inquilinato, a regra básica do reajuste de aluguel continua a mesma: o valor só pode ser alterado conforme previsão em contrato.
Além disso, o contrato também deve indicar outros fatores, como o índice econômico utilizado para base, como funciona o cálculo, aviso prévio de 30 dias sobre o reajuste, etc.
Para saber mais sobre o reajuste de aluguel, confira quais índices podem ser utilizados.
ATRASO NO PAGAMENTO DO ALUGUEL
Como não existe um prazo de tolerância, as últimas atualizações sobre a Lei do Inquilinato estabelecem que o atraso no pagamento já inicia a partir do dia seguinte da data de vencimento.
No entanto, é possível prever a carência de 5 a 10 dias sem o pagamento de multas e juros, o que depende apenas de um acordo entre proprietário e inquilino.
O despejo pode ser requerido se o atraso ultrapassar os 90 dias, além do inquilino ter seu nome incluído nos órgãos de proteção ao crédito como inadimplente.
PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
Além da falta de pagamento, existem outros motivos para que o proprietário solicite a desocupação do imóvel:
- Infração contratual
- Obras determinadas pelo poder público
- Fim de contrato sem acordo de prorrogação
No geral, os despejos podem acontecem em 30 dias via desocupação judicial, e 15 dias, no caso de contratos sem garantia.
Vale saber: o direito de retomada depende do prazo do contrato, do tipo de locação e da situação concreta.
GARANTIAS LOCATÍCIAS
Entre os principais pontos da Lei do Inquilinato, as garantias locatícias se destacam por ajudarem a evitar a inadimplência, assegurando o pagamento do aluguel.
Segundo o Art. 37, existem quatro modalidades de garantias previstas na legislação:
- Caução;
- Fiança;
- Seguro-fiança locatícia;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Um ponto importante é que não pode ser exigida mais de uma modalidade de garantia contratual no mesmo contrato de locação.
A escolha da garantia depende das características da locação e das condições acordadas entre as partes. Aproveite e conheça a melhor garantia locatícia oferecida pela Prolar para você.
BENFEITORIAS
Antes de fazer uma obra ou melhoria no imóvel, o inquilino deve verificar o contrato e entender se existe necessidade de autorização do proprietário. Neste caso, a natureza da benfeitoria também importa porque a legislação classifica as benfeitorias entre:
Necessárias – Obras indispensáveis que pretendem conservar o imóvel ou evitar sua deterioração
Úteis – Obras que aumentam a funcionalidade ou o conforto do imóvel, mas não são urgentes
Voluptuárias – Melhorias realizadas exclusivamente para proporcionar mais conforto ou lazer aos moradores
Confira o blog da Prolar sobre benfeitorias para entender como cada uma delas têm consequências diferentes em relação à indenização e ao direito de retenção.
CONTRATO DE LOCAÇÃO
Além da Lei do Inquilinato, o contrato de locação é o outro recurso mais utilizado para organizar a relação entre inquilino e proprietário.
No geral, os principais pontos da Lei do Inquilinato estão determinados no contrato, que descreve a documentação dos envolvidos, o valor e rejuste do aluguel, a duração do tempo de locação, a garantia locatícia escolhida, as informações sobre a vistoria, entre outras informações.
SAIBA MAIS -> O que deve constar em um contrato de aluguel?
Conhecer todas essas regras e os principais pontos da Lei do Inquilinato é importante tanto para quem já tem um contrato de locação, quanto para quem está pensando em alugar um imóvel.
São tantas informações para entender que, neste momento, o apoio de uma imobiliária se torna ainda mais importante para obter segurança jurídica, transparência e tranquilidade em cada etapa.
Por isso, se você está pensando em seguir com o processo de locação sozinho… vamos te ajudar a entender porque a imobiliária pode te oferecer uma locação segura e tranquila.
SAIBA MAIS -> Qual é a importância da imobiliária na locação de imóveis?