Nos últimos anos, a locação por temporada se tornou uma realidade frequente em muitos condomínios residenciais. Em muitos casos, essa alternativa é mais econômica do que se hospedar em um hotel, o que a torna especialmente atrativa para turistas e viajantes a trabalho.
Diversos imóveis de Caxias do Sul, por exemplo, estão presentes em plataformas de locação por temporada, já que a maior cidade da Serra Gaúcha oferece diversas vantagens para quem quer conhecer mais o Sul do Brasil.
Por um lado, os proprietários enxergam o seu imóvel vago como uma ótima oportunidade para ganhar uma renda extra com turistas ou pessoas que buscam uma acomodação mais barata.
Por outro lado… para síndicos e administradoras, esse tipo de locação representa tanto novas oportunidades quanto desafios importantes de gestão, segurança e convivência.
Continue a leitura para entender melhor o funcionamento da locação por temporada no condomínio e como você, síndico, pode enfrentar esses desafios.
O que é locação por temporada, segundo a lei?
Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
Locação por temporada – prevista no artigo 48 da Lei 8.245/91, referente a cessão do imóvel por até 90 dias, como residência temporária.
Hospedagem – cessão do espaço por períodos curtos, com alta rotatividade de hóspedes, sendo uma atividade comercial atípica.
De acordo com o Código Civil, os condomínios têm autonomia para regular as unidades autônomas, conforme disposição da Convenção Condominial. As principais aplicações são:
- Art. 1.332 – é necessário definir a destinação do condomínio na convenção.
- Art. 1.336 – os condôminos têm a obrigação de respeitar a destinação do imóvel.
- Art. 1.351 – é preciso aprovar dois terços dos condôminos para mudanças na destinação do imóvel.
Ou seja: a convenção e/ou regimento podem determinar se o imóvel pode ser utilizado exclusivamente para fins residenciais e familiares – proibindo a locação por temporada.
Diante disso…
Quais são os principais desafios para os síndicos na locação por temporada no condomínio?
Embora legalmente permitido, a locação por temporada traz uma série de impactos na rotina condominial, e o síndico está na linha de frente para resolver os problemas.
SEGURANÇA E CONTROLE DE ACESSO
O maior desafio é garantir a segurança de todos os moradores diante da alta rotatividade de pessoas desconhecidas.
Em alguns casos, pode acontecer de os hóspedes entrarem sem identificação clara porque os proprietários “terceirizam” a chave ao hóspede via caixa de correio ou código digital, sem qualquer controle da portaria.
Então, sem um sistema eficaz de registro e liberação, o condomínio fica vulnerável a invasões, furtos ou circulação de pessoas sem autorização.
BARULHO E PERTURBAÇÃO DA ORDEM
Os hóspedes, por não morarem no local, muitas vezes não se sentem comprometidos com o bem-estar da coletividade. Isso pode resultar em:
- Festas fora de hora
- Conversas altas nas sacadas durante a madrugada
- Crianças desacompanhadas em corredores ou elevadores
Quando isso acontece, os moradores se sentem desrespeitados, o que gera reclamações recorrentes, desgaste na convivência e até ações judiciais.
USO INADEQUADO DAS ÁREAS COMUNS
Hóspedes temporários tendem a utilizar as áreas comuns como se estivessem em um hotel, ignorando limites e regras. As situações mais frequentes são:
- Uso da piscina fora do horário
- Reservas irregulares do salão de festas
- Deixar lixo fora do lugar ou não seguir normas da sauna e academia
O uso excessivo ou incorreto pode acelerar o desgaste dos equipamentos, além de causar conflitos com moradores que se sentem privados do uso.
RISCOS LEGAIS E RESPONSABILIDADES DO CONDOMÍNIO
Já imaginou se um hóspede invade a piscina à noite, sofre um acidente e ainda alega falta de sinalização ou segurança no local?
O condomínio pode acabar envolvido em ações judiciais ou ser responsabilizado por esses problemas ocasionados durante a locação por temporada.
O que o síndico pode e deve fazer para enfrentar esses desafios com a locação por temporada?
Entre as suas funções, o síndico tem a obrigação legal de zelar pela segurança, conservação e convivência harmônica no condomínio, conforme determina o Código Civil (art. 1.348). Diante do aumento do aluguel por temporada, ele precisa agir com clareza, respaldo jurídico e bom senso.
REVISAR E ATUALIZAR O REGIMENTO INTERNO E A CONVENÇÃO
Se o condomínio ainda não possui regras específicas sobre locação por temporada, é essencial incluir cláusulas claras sobre:
- O uso das áreas comuns por visitantes temporários
- Proibição de festas, eventos ou uso indevido de espaços coletivos
- A obrigatoriedade de comunicação prévia sobre a entrada de hóspedes
- As responsabilidades do proprietário da unidade pelos atos dos hóspedes
ESTABELECER UM PROCEDIMENTO DE CADASTRO E CONTROLE DE HÓSPEDES
É essencial criar um fluxo de informação obrigatório para que o proprietário informe previamente à portaria ou à administradora os principais dados dos hóspedes:
- Nome completo e documento
- Período de estadia
- Contato de emergência
- Termo de ciência das regras do condomínio
Isso ajuda a manter o controle de acesso e a segurança, além de proteger o condomínio em eventuais ocorrências.
COMUNICAR E CONSCIENTIZAR OS MORADORES
Muitos conflitos se originam da falta de informação. Para evitar esse ruído, o síndico deve comunicar com regularidade sobre:
- Os riscos e impactos do aluguel por temporada
- A importância de seguir o procedimento de cadastro
- O que pode e o que não pode ser feito, conforme o regimento
Essa comunicação pode ser feita por e-mail, quadro de avisos, grupo de WhatsApp ou até mesmo em uma cartilha digital com linguagem simples.
FISCALIZAR E APLICAR ADVERTÊNCIAS OU MULTAS, QUANDO NECESSÁRIO
Caso ocorram descumprimentos das normas internas, o síndico deve agir com firmeza:
- Aplicar multas, se previsto no regimento interno
- Emitir advertência por escrito ao responsável pela unidade
- Registrar todos os acontecimentos (inclusive com fotos ou vídeos, se possível) para evitar questionamentos legais
Lembrando que a responsabilidade recai sobre o morador ou o proprietário da unidade, nunca diretamente sobre o hóspede.
CONTAR COM APOIO PROFISSIONAL DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO
A administradora pode auxiliar o síndico com apoio técnico e operacional, o que dá mais segurança jurídica e eficiência à gestão condominial:
- Modelos de regulamento interno atualizados
- Orientações jurídicas em caso de infrações graves
- Gestão de cadastros e comunicação com moradores
- Ferramentas de gestão digital (ex: aplicativos para controle de acesso, notificações e reservas de áreas comuns)
O aluguel por temporada exige do síndico uma postura mais organizada, legalmente embasada e comunicativa. Com regras claras, fiscalização equilibrada e apoio dos moradores, é possível lidar com essa tendência de forma saudável para todos.
SAIBA MAIS -> Como administrar conflitos entre moradores no condomínio para evitar problemas com a locação por temporada?